Kupujete byt přímo od developera? Prodávající je předem daný
11.3.2024 - Zda to je výhodné, nebo zda je lepší obrátit se na realitního makléře, jsme již několikrát psali. Nicméně platit to může pouze u starších bytů. Pokud kupujete nový byt, udává takt developer.
Nové bytové domy jsou často na začátku výstavby a už se nabízejí k prodeji. Je to pochopitelné. Většina developerů úvěruje novou výstavbu bankovními půjčkami a potřebují mít co nejdříve jasno, jaký je o jejich projekt zájem. A tak co nejdříve poté, co mají stavební povolení v kapse, rozjedou prodej.
Kdo byty developerů prodává?
V podstatě jde o přímý nákup od investora, který zařídil vše od koupě pozemku, přes zpracování projektu až k realizaci stavby. Developer, neboli investor, má často své vlastní obchodní oddělení, které byty prodává. Někteří velcí developeři mají pro tento účel dokonce speciální dceřinou společnost, například s. r. o., nebo akciovou společnost. Pokud je stavba bytových domů jejich hlavním podnikatelským záměrem, prodávají totiž vždy více projektů najednou. Jeden ještě není doprodaný a už začínají pracovat na druhém a třetím. Získat stavební povolení je totiž v Česku běh na dlouhou trať, a tak i v tomto oboru musí developer plánovat opravdu dlouhodobě.
Menší developeři častěji uzavírají na prodej nových bytů výhradní smlouvu s vybranou realitní kanceláří, případně i s finančními poradci, kteří následně pro klienty zajišťují hypotéky. Koupit nový byt bez těchto prostředníků je takřka nemožné.
A je taková koupě tzv. bez provize? Není, neboť mimo charitativních organizací všechny podnikatelské subjektu musí pracovat se ziskem. Jinak by prostě zkrachovaly. Sice u těchto typů inzerce nenarazíte na poznámky „vč. provize,“ nebo „cena neobsahuje provizi realitní kanceláře“ a podobné, ale prodávající (event. zaměstnanec developera) svou odměnu obdrží.
V ceně bytu musí být v každém případě započítán zisk developera. A v případě, že prodávajícím je smluvní realitní kancelář, musí být v ceně započítána i odměna pro tuto kancelář. Jen není tato částka v tomto případě výrazně oddělena od kupní ceny bytu, ale obsahuje ji.
Jak si vyhledat zajímavé developerské projekty
Je několik možností. I developeři a jimi pověřené realitní kanceláře zadávají byty v novostavbách na běžné realitní portály. Některé z nich již mají přímo rubriku, která se novými projekty zabývá. Druhou možností je zaměřit se na speciální portály, které informují o nových developerských projektech.
Developeři dnes už převážně nestaví na „zelené louce“, ale často soustřeďují svůj zájem na brownfieldy či jiné volné plochy uvnitř městských čtvrtí. Výhodou je již hotová infrastruktura, kterou developer často doplní novými službami. Bytové domy se totiž po letech – konečně – zase začaly stavět jinak. Do přízemí se po mnoha letech vrátily nebytové prostory. A v nich se noví rezidenti mohou dočkat širokého spektra služeb, obchodů, restaurací, zájmových center pro děti i dospělé.
Nepodceňte prověření developera
Jen při slově developer si člověk představí velkou bohatou firmu, která má za sebou mnoho projektů. Ne všichni developeři však takoví jsou. Proto i developera je nutné si před podpisem jakékoliv smlouvy prověřit. První napoví webové stránky. Lze z nich zjistit, jaké projekty má už daná firma za sebou, ověřit si, zda jsou dokončené, zda jsou byty prodané, případně najít recenze, zda jsou noví obyvatelé spokojeni, nebo naopak, zda se stále řeší nějaké reklamace. Dobří developeři také bývají členy některého profesního sdružení, jako je například Asociace developerů nebo Asociace brněnských architektů a stavitelů.
Když člověk kupuje byt v novostavbě, většinou vidí pouze líbivé vizualizace a v reálu staveniště, v tom pozitivním případě plné ruchu a stálých změn, jak stavba roste. Vizualizace bývají velmi lákavé a líbivé, ovšem ne vždy nakonec splní člověku to, co slibují. Proto i ke koupi nového bytu je vhodné přizvat si odborníka, například právního zástupce, který prověří vše potřebné.
Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Na ústní dohody nespoléhejte. Při koupi nemovitosti to platí zvláště
Je možné použít na prodej nebo pronájem nemovitostí vzorové smlouvy z internetu?
Jak se financuje stavba bytových domů
Přichází nová vlna paneláků?
Okna na sever nebo na jih? Světové strany mohou výrazně ovlivnit cenu nemovitosti
Jindra Svitáková