Na ústní dohody nespoléhejte. Při koupi nemovitosti to platí zvláště

8.1.2024 - Již před podpisem rezervační smlouvy se doporučuje prohlédnout si veškerá povolení a rozhodnutí týkající se stavby. Je to především územní rozhodnutí, stavební povolení a další případné dokumenty, na kterých výstavba přímo závisí. Jestliže některé z povolení developer ještě nemá, je lépe s podpisem smlouvy počkat.

Mohlo by se totiž stát, že k výstavbě vůbec nedojde nebo se její realizace prodlouží o několik let a kupující bude mít vázané peníze v nedokončeném projektu.

Nová role bank a stavebních spořitelen

Z něj se lze dozvědí, jaká výstavba proběhne v nejbližších letech v okolí. Jestliže jsou tam naplánované další bytové domy, či dokonce zelená plocha a služby, můžete připočíst svému výběru plusové body. Může se ale stát, že obec plánuje v okolí například průmyslovou zónu, dopravní křižovatku, obchvat a podobné. A pak by ovšem životní standard v této lokalitě nemusel být takový, jaký si kupující představuje.

Rezervační smlouva je závazný dokument, nečekejte na smlouvu kupní

Čím více parametrů a vlastností kupované nemovitosti bude rezervační smlouva obsahovat, tím menší je riziko, že po jejím vypršení začne prodávající měnit smluvní podmínky. Podle advokátů specializujících se na prodej a nákup nemovitostí je rezervační smlouva pro koupi nemovitosti naprosto zásadní.

Avšak mnoho klientů ji podceňuje, což má za následek chyby, které se bohužel často vyjeví až při podpisu kupní smlouvy. Mezi tím však kupující odešle na účet realitního makléře či jiného prodávajícího rezervační poplatek a následně má jen malou šanci na jeho vrácení. Proto je třeba trvat na tom, aby již v rezervační smlouvě byla podrobně specifikována celá nemovitost, kupní cena, a aby byla také podepsána prodávajícím, nejenom zprostředkovatelem.

Totéž platí pro developerské projekty. Dle JUDr. Ilony Černochové by ideálně měly smlouvy obsahovat přílohy s vizualizací a technickými nákresy, ze kterých jsou patrné veškeré vlastnosti bytu či domu. Klient by měl mít jistotu, ve kterém patře a na kterém místě v budově byt bude.

Je něco jiného dívat se z oken do klidného dvora na slunné, jižní straně, a něco jiného mít pod okny rušnou třídu na straně severní, kam sluníčko prakticky nezabloudí. Již z rezervační smlouvy musí být patrné, zda k bytu patří balkon, terasa, lodžie, sklep nebo parkovací stání.

Velmi důležitá je výměra

Jsou případy, že skutečná výměra bytu je menší, než bylo zaneseno v technickém výkresu. Poté rozhoduje, zda smlouva stanoví přípustnou odchylku, a jak velká může být. Něco jiného totiž je, když je reálně byt menší o metr čtvereční, než když je plocha bytu menší třeba o pět a více metrů čtverečních. V takových případech by mohl kupující požadovat slevu z kupní ceny nebo jinou kompenzaci. Podmínkou ovšem je mít tuto skutečnost ve smlouvě.

Pozor na požadavky a změny

Ty jsou obvyklé u developerských projektů, ale samozřejmě na každou změnu se platí. Ať je to jiná dlažba v koupelně nebo třeba příčka navíc. Změny developerských projektů se neobejdou bez účasti projektanta a samozřejmě se pojí s navýšením ceny. Seriózní developer tyto změny zanese buď do rezervační či již kupní smlouvy. Pokud je smlouva již uzavřena, měl by být v případě změny připojen k takové smlouvě dodatek, který přesně specifikuje požadované změny a také s tím související navýšení kupní ceny a způsob a termín její úhrady.

Nezapomeňte zkontrolovat termíny a sankce pojící se s jejich neplněním.

Často smlouvy na novou nemovitost obsahují spoustu sankcí pro kupujícího, ovšem ne vždy vyváženě také sankce pro developera, pokud nesplní své závazky. To platí i pro termíny výstavby, jejího dokončení a předání bytů kupujícím.

Smlouva by měla obsahovat ustanovení se závaznými termíny, ve kterých musí developer dokončit jednotlivé etapy výstavby a termín předání nemovitosti. K tomu by měly být stanoveny sankce, pokud se v některé etapě výstavby dostane do prodlení.

Staré přísloví praví, že co je psáno, to je dáno. A není radno spoléhat na ústní dohody, zvláště pokud se jedná o transakci za několik milionů korun. Dům nebo byt člověk nekupuje každý den a často do nemovitosti vkládá celoživotní úspory. Proto je třeba vše, co se domluví, zanést do smluvní dokumentace. To znamená nešetřit na odborném poradenství a poradit se včas s odborníky na příslušnou problematiku.

Zaujalo vás téma? Doporučujeme:

Podvodné pronájmy tahají z lidí peníze. Jak se nenechat napálit?







Co znamená zákaz zcizení a zatížení nemovitosti?








Je možné použít na prodej nebo pronájem nemovitostí vzorové smlouvy z internetu?








Nebojte se zeptat na technický stav nabízené nemovitosti








Cenu nemovitosti ovlivňuje její technický stav. Jak výrazně?






 

Jindra Svitáková